Facture électronique SCI : ce qui change selon vos loyers
Avec la réforme de la facturation électronique, une SCI qui met en location des logements vides sans avoir opté pour la TVA n'a pas de facture à envoyer. En revanche, elle doit être capable de recevoir celles de ses fournisseurs à partir du 1er septembre 2026.
- 1er sept. 2026réception pour toute SCI
- 1er sept. 2027émission si option pour la TVA
- 3 formatsFactur-X, UBL ou CII
Logements loués vides
La location d'un logement d'habitation vide est exonérée de TVA. Aucune option pour la TVA n'est possible sur ces loyers, comme l'indique le livret SCI des impôts.
Ces opérations sont régies par l'article 261 D de la législation fiscale (le code général des impôts). D'après la fiche SCI des experts-comptables, elles n'obligent ni à facturer ni à déclarer.
Recevoir les factures de vos fournisseurs
À partir du 1er septembre 2026, toute SCI assujettie doit être en mesure de recevoir des factures électroniques. Pensez, par exemple, aux factures de vos artisans, de vos contrats d'entretien ou d'énergie.
Concrètement, il faut s'appuyer sur une plateforme agréée : ce service, reconnu officiellement, fait office de boîte aux lettres pour ces documents. Sur certaines fiches, le sigle PDP apparaît encore : c'est le nom que portaient ces plateformes avant, d'après service-public.fr.
Locaux à usage professionnel : le cas où la TVA est choisie
Quand les locaux sont nus et à usage professionnel, la SCI peut choisir d'opter pour la TVA. Ce choix se fait bâtiment par bâtiment, en envoyant un courrier, dans un délai de quinze jours.
Une fois l'option en place, ces loyers sont pris dans la réforme. Envoyer les factures et transmettre les données démarre le 1er septembre 2027, une date pensée pour les PME et micro-entreprises, selon les impôts.
| Qui est votre locataire | L'action de la SCI |
|---|---|
| Soumis à la TVA en France | Des factures normées passent par la plateforme |
| Non assujetti | Elle déclare ses recettes à intervalles réguliers |
Les factures normées se présentent sous trois formes officielles, et c'est votre outil (logiciel ou plateforme) qui s'en occupe.
Quand un paiement arrive
Pour ses prestations de services, la SCI signale aussi sur la plateforme l'arrivée d'un règlement. Cette transmission porte le nom d'e-reporting de paiement.
Cette règle tombe quand la SCI a choisi la TVA sur les débits.
Bureaux et logements au sein d'une même SCI
Le choix se fait bâtiment par bâtiment. Une SCI peut ainsi conserver des logements exonérés à côté d'un immeuble de bureaux placé sous la TVA.
Seuls les loyers du bâtiment concerné sont visés par le dispositif. Ceux qui concernent l'habitation, eux, ne créent aucune obligation.
Quel outil selon votre cas
Sans option, il suffit d'une plateforme agréée pour recevoir les factures. Avec option, les experts-comptables recommandent un logiciel qui produit des factures conformes à l'un des 3 formats officiels. Il sait aussi créer le fichier récapitulant les ventes aux non assujettis.
Questions fréquentes
La facturation électronique touche-t-elle les SCI ?
Oui, puisque la TVA s'applique à elles. Sans option, recevoir les factures suffit.
Une SCI qui loue un appartement vide a-t-elle des factures électroniques à produire ?
Non. Ces loyers sont exonérés, sans option envisageable : pas besoin de facture ni de déclaration.
Une plateforme agréée est-elle indispensable pour une SCI ?
Oui, c'est elle qui reçoit les factures de vos fournisseurs. Et avec l'option pour la TVA, elle expédie aussi vos factures et vos données.